Kinh doanh shophouse The Center cần bắt đầu từ mô hình khai thác, công năng từng tầng và số vốn đủ để đưa căn nhà vào hoạt động. Một vị trí phù hợp chỉ phát huy giá trị khi dịch vụ đáp ứng đúng khách, không gian vận hành được và doanh thu dự kiến trang trải được chi phí. Bài viết giúp bạn nối ba phần này thành một phương án cụ thể, từ lựa chọn tự kinh doanh hay cho thuê đến dự toán và trách nhiệm quản lý.
Các bản vẽ dưới đây là gợi ý thiết kế năm 2021; ảnh đại diện chụp ngày 19/04/2022. Chúng dùng để giải thích không gian The Center, không xác nhận hiện trạng cửa hàng hoặc công năng được phép khai thác của từng căn hôm nay.
Ảnh đại diện: toàn cảnh khu vực nhà phố Hillside nhìn từ phía biển ngày 19/04/2022, gồm cả các dãy lân cận.
Tự kinh doanh, cho thuê hay hợp tác vận hành?
Khai thác shophouse The Center có thể được xem xét theo ba hướng: tự kinh doanh, cho bên khác thuê hoặc hợp tác với đơn vị vận hành. Mỗi hướng cần xác định ai đầu tư hoàn thiện, ai điều hành hằng ngày và ai chịu rủi ro khi doanh thu thấp hơn dự kiến.
Đây là khung lựa chọn để bạn lập phương án cho căn nhà; điều kiện thực hiện cần được chốt bằng hợp đồng. Nếu đang tìm hiểu sản phẩm, xem trước tổng quan phân khu The Center để phân biệt nhà phố với các loại bất động sản khác tại Hillside.
| Phương án | Chủ nhà cần chuẩn bị | Nội dung phải thống nhất |
|---|---|---|
| Tự kinh doanh | Vốn hoàn thiện, nhân sự, sản phẩm và hệ thống bán hàng | Ai quản lý trực tiếp; ngân sách khi doanh thu thấp; thời gian chủ nhà dành cho công việc |
| Cho thuê | Phạm vi bàn giao và khả năng tìm bên thuê phù hợp | Tiền thuê, đặt cọc, thời gian sửa chữa, trách nhiệm đầu tư và hoàn trả mặt bằng |
| Hợp tác vận hành | Tài sản cùng phần vốn và công việc đã thỏa thuận | Cách chia doanh thu hoặc lợi nhuận, quyền xem số liệu, chi phí được trừ và điều kiện chấm dứt |
Nếu chưa có đội ngũ tại Phú Quốc, câu hỏi đầu tiên là ai sẽ xử lý công việc mỗi ngày: mở cửa, nhận hàng, hỗ trợ khách và sửa chữa phát sinh. Với phương án cho thuê, công việc chuyển sang chọn bên thuê, quản lý hợp đồng và theo dõi tài sản. Nếu hợp tác vận hành, hãy xem khoản được chia tính từ doanh thu hay lợi nhuận, rồi mới so sánh tỷ lệ phần trăm.
Chọn dịch vụ theo khách và điều kiện căn nhà
Định hướng The Center được Sun Group giới thiệu năm 2021 gồm lưu trú, ẩm thực, spa, thời trang, nghệ thuật và dịch vụ du lịch. Danh sách này giúp hình dung hướng sử dụng; việc chọn ngành cụ thể vẫn phải phù hợp căn nhà, nhu cầu khách và điều kiện kinh doanh áp dụng.
Với café hoặc nhà hàng, hãy bắt đầu từ trải nghiệm khách và cách phục vụ. Khách mua nhanh cần cửa dễ nhận biết, chỗ gọi món và nhận hàng thuận tiện. Khách ngồi lâu cần không gian phù hợp với loại đồ ăn, đồ uống và thời gian sử dụng. Phía sau khu phục vụ là nơi sơ chế, rửa, chứa hàng và xử lý rác; nếu thiếu những phần này, tăng số bàn chưa chắc giúp cửa hàng hoạt động tốt hơn.
Với lưu trú, khách cần tìm được lối vào, di chuyển cùng hành lý và có không gian nghỉ riêng tư. Nếu tầng dưới bán đồ ăn còn tầng trên cho khách nghỉ, cần giải quyết luồng đi, tiếng ồn, mùi và việc phục vụ phòng từ lúc thiết kế. Số phòng trên một sơ đồ minh họa chưa phải số phòng có thể đưa vào kinh doanh ở mọi căn.
Với bán lẻ, spa hoặc dịch vụ đặt lịch, cách khách nhận biết cửa hàng và tiếp cận từng tầng có thể quan trọng hơn việc bố trí nhiều chỗ ngồi. Hãy mô tả một lượt phục vụ hoàn chỉnh: khách đến từ đâu, vào cửa nào, chờ ở đâu, nhận dịch vụ ở tầng nào và thanh toán ra sao. Phần chọn vị trí shophouse The Center giúp nối những yêu cầu này với tuyến phố, mặt tiền và cao độ của căn nhà.
Từ mặt bằng từng tầng đến không gian có thể khai thác
Mặt bằng giúp chuyển ý tưởng kinh doanh thành cách dùng từng phần sàn. Khi đọc bản vẽ, cần nhận diện đồng thời khu phục vụ khách, lối đi và không gian phụ trợ; không chỉ đếm số tầng hoặc phòng.
Sàn tầng dưới và các tầng phía trên
Trong gợi ý bố trí loại 8 × 12 m và 8 × 14 m, tầng 1 có khu lễ tân, chỗ chờ và khu ăn sáng/café; các tầng phía trên thể hiện những cách chia phòng cùng khu sinh hoạt khác nhau. Bản vẽ cũng có phương án cho tầng tum. Đây là ý tưởng phân bổ công năng năm 2021, cần đối chiếu thiết kế, bàn giao và điều kiện khai thác của đúng căn.
Trên cùng bản vẽ, hãy lần theo ba luồng đi: khách sử dụng dịch vụ, người làm việc và hàng hóa. Nếu khách lên phòng phải đi qua khu đang phục vụ đồ ăn, bạn cần tính cách tổ chức lối đi. Nếu đồ vải, nguyên liệu hoặc rác cũng đi qua đó, lịch giao nhận và khu lưu giữ cần được bố trí ngay trong phương án ban đầu.
Thang, sảnh và khu vệ sinh chiếm diện tích nhưng phục vụ nhiều tầng. Cắt giảm chúng để tăng diện tích bán hàng có thể làm phương án sử dụng kém thuận tiện hoặc không đáp ứng yêu cầu kỹ thuật. Việc thay đổi cần được người thiết kế có chuyên môn đánh giá trên hồ sơ căn nhà.
Không lấy tổng sàn để nhân doanh thu
Hai gợi ý loại 10 × 12 m và 12 × 8 m cho thấy hình dáng mặt bằng và vị trí thang dẫn tới cách phân chia khu phục vụ, phòng và lối đi khác nhau. Cùng là nhà phố nhiều tầng, khả năng tổ chức dịch vụ không chỉ phụ thuộc tổng diện tích.
Khi lập phương án, hãy đánh dấu phần diện tích trực tiếp phục vụ khách, phần phụ trợ và phần cần giữ cho giao thông, kỹ thuật. Một tầng rộng chưa có nghĩa toàn bộ tầng đó trở thành diện tích cho thuê hoặc bố trí bàn ghế. Tương tự, số giường dự kiến phải xuất phát từ phòng có thể sử dụng thực tế, thay vì chia tổng sàn cho một diện tích phòng giả định.
The Center cũng cần được phân biệt với Premier Boutique House ở khối đế Hillside. Vị trí trong công trình, mối liên hệ với sảnh căn hộ và cách tiếp cận các tầng khác nhau nên phương án kinh doanh của hai loại sản phẩm không thể dùng chung một bản tính.
Lập ngân sách trước ngày mở cửa
Ngân sách mở cửa nên có bốn nhóm: nhận mặt bằng, hoàn thiện và thiết bị, chuẩn bị khai trương, cùng khoản dự phòng vận hành. Gắn từng nhóm với lịch thanh toán sẽ cho thấy số tiền cần có trước khi nhận nhà, trong lúc thi công và khi bắt đầu bán hàng.
- Nhận mặt bằng: tiền mua hoặc thuê theo thỏa thuận, đặt cọc và các khoản phải thanh toán trước khi được sử dụng. Khoản đặt cọc cần tách riêng vì điều kiện hoàn trả khác với chi phí tiêu dùng hết.
- Hoàn thiện và thiết bị: thiết kế, xây lắp, điện nước, thông gió, nội thất, thiết bị cho đúng mô hình, cùng các hạng mục an toàn cần thực hiện. Báo giá phải nêu rõ phần bao gồm, phần loại trừ và trách nhiệm bảo hành.
- Chuẩn bị khai trương: tuyển và đào tạo nhân sự, hàng đầu kỳ, hệ thống bán hàng, nội dung giới thiệu, các thủ tục cần thiết và chi phí trong thời gian chưa có doanh thu.
- Dự phòng vận hành: tiền duy trì công việc khi doanh thu thấp hơn kế hoạch hoặc ngày mở cửa bị lùi. Quy mô khoản này phụ thuộc chi phí thực tế và kịch bản kinh doanh của bạn.
Ở nhà phố giật cấp, phạm vi thi công cần bám mặt cắt và hiện trạng từng sàn. Một hạng mục phải chuyển lên tầng cao, một đường ống cần thay đổi hoặc một khu vực chưa đủ điều kiện sử dụng đều có thể làm khác dự toán. Vì vậy, nên yêu cầu nhà thầu bóc khối lượng sau khảo sát, thay vì áp một đơn giá chung lên toàn bộ diện tích công bố.
Phí quản lý bất động sản, điện nước và bảo trì cũng cần được tách khỏi chi phí nhân sự, hàng hóa, bán hàng của cơ sở kinh doanh. Bạn có thể dùng phần chi phí sở hữu và vận hành Hillside để nhận diện nhóm khoản phải đối chiếu; mức tính cuối cùng cần lấy theo căn, chủ thể sử dụng và thỏa thuận đang áp dụng.
Nếu giao dịch có hỗ trợ hoàn thiện hoặc ưu đãi, hãy ghi thành một dòng riêng với điều kiện và thời điểm được hưởng. Một khoản hỗ trợ không phải báo giá thi công, và khoản chưa chắc được nhận chưa nên dùng để bù thiếu vốn trước khai trương.
Ví dụ tính điểm hòa vốn của một cửa hàng
Điểm hòa vốn cho biết doanh thu cần đạt để bù các chi phí đã đưa vào phép tính. Có thể dùng chi phí cố định chia cho tỷ lệ doanh thu còn lại sau biến phí; cách xác định này được trình bày trong hướng dẫn lập kế hoạch kinh doanh của SBA. Điều quan trọng là điền đúng chi phí của phương án đang xét.
Ví dụ dưới đây chỉ là phép tính giả định, không phải số kinh doanh thực tế hoặc dự báo cho The Center. Giả sử một cửa hàng có chi phí cố định 100 triệu đồng/tháng và biến phí bằng 40% doanh thu. Với mỗi 100 đồng bán được, còn 60 đồng để bù chi phí cố định.
Doanh thu hòa vốn = 100 triệu ÷ 60% ≈ 166,67 triệu đồng/tháng.
| Doanh thu giả định/tháng | Biến phí 40% | Còn lại sau biến phí và 100 triệu chi cố định |
|---|---|---|
| 140 triệu đồng | 56 triệu đồng | Âm 16 triệu đồng |
| 180 triệu đồng | 72 triệu đồng | Dương 8 triệu đồng |
| 220 triệu đồng | 88 triệu đồng | Dương 32 triệu đồng |
Kết quả trong bảng chưa tính thuế, lãi vay, khấu hao, đầu tư hoàn thiện ban đầu và tiền mua bất động sản. Vì vậy, số dương chưa phải lợi nhuận ròng, còn mức 166,67 triệu đồng chưa phải mốc hoàn vốn đầu tư căn nhà. Khi áp dụng, cần bổ sung những khoản thuộc phương án của mình và tránh tính cùng một chi phí hai lần.
Để kiểm độ nhạy, vẫn giữ doanh thu giả định 180 triệu đồng và chi cố định 100 triệu đồng, nhưng nâng biến phí lên 50%. Phần còn lại trở thành 180 − 90 − 100 = âm 10 triệu đồng. Ví dụ cho thấy tăng doanh thu chưa đủ để đánh giá hiệu quả nếu nguyên liệu, hoa hồng hoặc chi phí phục vụ cũng thay đổi.
Để tính đến mùa vụ, hãy lập bảng riêng cho từng tháng thay vì lấy một tuần đông khách nhân cho cả năm. Ghi giả định về ngày mở cửa, lượng bán và mức thu thực nhận; sau đó thử tình huống ít khách hơn, phải giảm giá hoặc tạm ngừng một phần dịch vụ. Đặt lịch chi tiền thuê, lương và trả nợ cạnh lịch thu để nhận ra tháng có thể thiếu tiền. Các giả định cần được thay bằng số liệu đặt chỗ, bán hàng hoặc khảo sát phù hợp khi bạn có dữ liệu.
Với lưu trú, hãy lập riêng số phòng thực sự có thể bán, số đêm bán được và mức thu thực nhận sau giảm giá, phí kênh. Với cho thuê nguyên căn, dùng lịch thu tiền thuê, thời gian trống, chi phí sửa chữa và các nghĩa vụ của chủ nhà. Không lấy doanh thu cửa hàng của bên thuê làm doanh thu của chủ sở hữu.
Chốt điều kiện khai thác và trách nhiệm vận hành
Trước khi đặt tiền cho thiết kế hoặc nhận khách, cần làm rõ công năng được sử dụng, phạm vi cải tạo và yêu cầu của ngành dự kiến. Chẳng hạn, Điều 49 Luật Du lịch được Cổng Thông tin điện tử Chính phủ dẫn giải đặt ra điều kiện đăng ký kinh doanh, an ninh trật tự, phòng cháy chữa cháy, môi trường, an toàn thực phẩm và cơ sở vật chất, dịch vụ đối với lưu trú du lịch. Bản vẽ có phòng nghỉ không thay cho việc đáp ứng các điều kiện này.
Về vận hành, hợp đồng nên trả lời rõ bốn nhóm việc:
- Tài sản và đầu tư: bên nào bỏ tiền cho từng hạng mục, ai sở hữu thiết bị, xử lý phần đầu tư còn lại khi hết hợp đồng.
- Doanh thu và chi phí: ghi nhận qua hệ thống nào, ai được đối soát, khoản nào được khấu trừ trước khi chia và thời điểm thanh toán.
- Công việc hằng ngày: người chịu trách nhiệm về nhân sự, dịch vụ khách hàng, bảo trì, sự cố và tuân thủ điều kiện kinh doanh.
- Kết thúc hoặc thay đổi phương án: điều kiện chấm dứt, hoàn trả mặt bằng, bàn giao dữ liệu và xử lý các khoản còn phải thanh toán.
Nếu cho thuê từng phần sàn hoặc dùng nhiều đơn vị cùng một căn, còn phải thống nhất lối đi, đồng hồ điện nước, khu phụ trợ và thời gian hoạt động. Việc tận dụng sân, vỉa hè hoặc không gian chung cần có căn cứ sử dụng phù hợp, không mặc nhiên cộng vào diện tích kinh doanh riêng.
Kết luận
Một phương án khai thác The Center cần nối được căn nhà cụ thể với dịch vụ, mặt bằng sử dụng, vốn và người vận hành. Hãy bắt đầu bằng một mô hình rõ ràng, kiểm lại từng tầng, sau đó lập dự toán và thử các kịch bản doanh thu. Qua đó, bạn có thể nhận ra phương án cần giảm diện tích khai thác, đổi cách bố trí hoặc bổ sung vốn trước khi ký các cam kết tiếp theo.
Bạn có thể liên hệ Phòng kinh doanh dự án với mã căn đang quan tâm, mục đích sử dụng và phương án tự làm hoặc cho thuê. Những thông tin này giúp cuộc trao đổi tập trung vào bản vẽ, điều kiện bàn giao và nội dung cần làm rõ cho chính căn nhà của bạn.
